Sul mercato immobiliare in Serbia si registra una crescita dei prezzi: il prezzo medio al metro quadro di un appartamento a Belgrado è aumentato di circa 350 euro rispetto allo stesso periodo del 2024.
Per un appartamento di 40 metri quadrati, invece di 120.000 euro oggi occorrono circa 134.000 euro, segnala il portale 4zida.
Questa stima descrive al meglio l’andamento dei prezzi degli immobili negli ultimi due anni e fornisce anche una risposta parziale alla domanda dei locatari: conviene acquistare un appartamento a prezzi così elevati o continuare ad affittare in attesa di un calo dei prezzi?
Secondo i dati di 4zida.rs, il prezzo medio degli appartamenti pubblicizzati a Belgrado è passato da 3.000 euro nel primo trimestre del 2024 a 3.150 euro nel 2025, raggiungendo recentemente i 3.350 euro.
In due anni si è registrato un incremento di circa l’11%. Aleksandra Mihajlović, del portale 4zida, sottolinea che, se si considerano i dati reali di mercato e non le previsioni, è chiaro che chi ha aspettato un calo del prezzo per metro quadro non ha avuto fortuna. “Un potenziale acquirente che aspettava ‘il calo dei prezzi’ oggi pagherebbe circa 14.000 euro in più per lo stesso appartamento. Se a questo aggiungiamo l’affitto, che a Belgrado per un monolocale si aggira in media intorno ai 386 euro al mese, circa 4.600 euro all’anno, arriviamo alla conclusione che attendere due anni è costato all’acquirente quasi 23.000 euro“, ha spiegato Mihajlović.
Come sottolinea, chi ha aspettato un momento più favorevole non ha risparmiato, ma ha effettivamente perso sia sul prezzo dell’appartamento sia sui costi dell’abitare.
Sul sito 4zida sono attualmente attivi circa 9.500 annunci di vendita di appartamenti a Belgrado, ma solo circa 400 appartamenti rientrano nella fascia di prezzo fino a 80.000 euro, circa 880 fino a 100.000 euro e poco più di 1.500 fino a 120.000 euro.
Mihajlović evidenzia che ciò significa che meno del 10% dell’offerta totale è realmente accessibile agli acquirenti con budget medio-basso. Aggiunge che sul mercato oggi sono chiaramente identificabili tre profili di acquirenti.
Tre profili di acquirenti sul mercato immobiliare
Tra questi ci sono i cosiddetti “eterni osservatori”, persone che non hanno fretta, seguono regolarmente gli annunci e chiedono spesso quando caleranno i prezzi. Dispongono di una certa somma per l’anticipo, ma rimandano la decisione aspettando una correzione del mercato.
Il secondo profilo è costituito da acquirenti che sanno esattamente cosa vogliono e quale sia il loro budget. Lo scorso anno hanno sfruttato occasioni concrete come sussidi statali e agevolazioni per i giovani e non hanno aspettato “condizioni ideali”, reagendo quando si è presentata una reale opportunità di acquisto.
Acquirenti che non possono conciliare desideri e possibilità
Spesso cercano metrature più ampie, migliori ubicazioni e costruzioni più recenti, ma il loro budget non consente di soddisfare tali aspettative sul mercato. In questi casi il rinvio non è frutto di una strategia, ma di una reale limitazione economica.
Veljko M. Mijušković, dell’Facoltà di Economia di Belgrado, osserva che chi aspetta il calo dei prezzi perde principalmente a causa dell’affitto pagato, del valore del tempo perso e dell’inflazione. Mijušković precisa che a livello annuo questa perdita può oscillare tra il 5 e il 10% del valore dell’appartamento, a seconda dell’entità dell’affitto, dell’aumento dei prezzi e dei tassi d’interesse. Sottolinea che il momento giusto per acquistare è quando l’acquisto soddisfa un reale bisogno abitativo e quando la rata del mutuo è sostenibile a lungo termine rispetto al reddito. “L’offerta di mutui c’è, ma i criteri sono più rigidi rispetto al passato e i tassi rimangono relativamente alti. A causa dell’aumento dei prezzi immobiliari e del costo della vita, una parte degli acquirenti non riesce oggettivamente a trovare un appartamento che soddisfi sia i desideri sia il budget, e sono quindi costretti a scegliere tra ubicazione, metratura e qualità o a rimanere sul mercato degli affitti”, ha spiegato Mijušković.
L’eterno dubbio dei locatari è se convenga, alle condizioni e ai prezzi attuali, contrarre un mutuo o continuare ad affittare. Mijušković osserva che, se si prevede una permanenza a lungo termine nello stesso luogo, il mutuo è nella maggior parte dei casi più razionale, poiché la rata si trasforma in patrimonio, mentre l’affitto è un costo permanente.
Mijušković sottolinea che l’affitto è finanziariamente più conveniente solo se la differenza tra affitto e rata è piccola e se esiste una reale flessibilità per traslochi o cambi di circostanze di vita. E aggiunge che in alcune situazioni conviene comunque vivere in un appartamento in affitto, soprattutto quando il lavoro è instabile, si prevede un trasferimento, un soggiorno all’estero o l’acquisto richiederebbe un indebitamento eccessivo che comprometterebbe seriamente budget e qualità della vita.
(Newsmax Balkans, 19.02.2026)
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