Sebbene un tempo fosse del tutto normale, i tempi sono cambiati e gli appartamenti più economici non sono più gli immobili più richiesti a Belgrado. Almeno questo è quanto emerge da una ricerca condotta dalla società di consulenza immobiliare Coreside.
Gli esperti del settore immobiliare indicano diverse ragioni principali alla base di questa tendenza, tra cui la preferenza degli acquirenti per spazi abitativi di qualità superiore, l’aumento del tenore di vita e il fatto che gli appartamenti a prezzi accessibili stanno diventando sempre più rari.
I risultati mostrano un significativo cambiamento nella struttura dei prezzi degli appartamenti venduti nel 2025 rispetto a cinque anni prima. Nel 2020, ben il 60% di tutti gli appartamenti venduti aveva un prezzo compreso tra 1.100 e 2.000 euro al metro quadrato, mentre la fascia più economica, compresa tra 400 e 1.000 euro al metro quadrato, rappresentava il 22% del mercato. Solo il 15% degli immobili veniva venduto nella fascia tra 2.100 e 3.000 euro al metro quadrato, mentre gli appartamenti con prezzi superiori a 3.000 euro al metro quadrato rappresentavano una quota trascurabile delle transazioni.
Nel frattempo, la situazione è cambiata drasticamente a favore degli immobili più costosi, in particolare quelli appartenenti alla fascia media del mercato. Gli appartamenti con prezzi compresi tra 2.100 e 3.000 euro al metro quadrato dominano ora il mercato, rappresentando il 46% di tutte le transazioni, ovvero tre volte la loro quota del 2020. Seguono gli immobili con prezzi tra 1.100 e 2.000 euro al metro quadrato, che rappresentano il 23% delle vendite, e gli appartamenti tra 3.100 e 4.000 euro al metro quadrato, con una quota di mercato del 22%.
Un dato importante è che gli appartamenti con un prezzo inferiore a 1.000 euro al metro quadrato vengono ormai venduti molto raramente. La loro quota di mercato è scesa dal 22% del 2020 ad appena il 3% dello scorso anno.
Per quanto riguarda gli appartamenti con prezzi compresi tra 4.100 e 6.000 euro al metro quadrato, le vendite sono aumentate di sei volte, passando dall’1% al 5% del totale delle transazioni. Gli immobili più lussuosi, con prezzi compresi tra 6.100 e 9.000 euro al metro quadrato, erano praticamente inesistenti cinque anni fa, ma nel 2025 hanno rappresentato l’1% delle compravendite.
Secondo la ricerca di Coreside, la quota di appartamenti con prezzi superiori a 3.000 euro al metro quadrato è aumentata in modo significativo grazie allo sviluppo di nuovi progetti residenziali premium. Allo stesso tempo, le fasce di prezzo più basse hanno continuato a ridursi poiché le abitazioni accessibili sono diventate meno disponibili.
“La domanda di appartamenti rimane forte, come dimostrano l’aumento dei prezzi e il livello stabile dell’attività di mercato. La maggior parte della domanda per investimento si concentra su appartamenti compresi tra 40 e 60 metri quadrati, mentre le giovani famiglie cercano più frequentemente immobili tra 60 e 80 metri quadrati con due camere da letto. La fascia di prezzo dominante in entrambi i segmenti è compresa tra 2.500 e 3.500 euro al metro quadrato”, afferma il rapporto.
L’esperto immobiliare Bojan Ljubičić ha dichiarato che il mercato residenziale di Belgrado rimane dinamico, ma sta diventando sempre più selettivo.
“Oggi acquirenti e investitori prestano molta più attenzione alla posizione, alla qualità del progetto, alla disposizione degli appartamenti e al potenziale di valore a lungo termine. Proprio per questo rapporti come questo sono importanti, poiché inseriscono i dati di mercato in un contesto più ampio e consentono una comprensione più approfondita delle future tendenze del mercato”, ha affermato Ljubičić.
Aleksandar Stevanović, presidente del Consiglio Economico dell’Associazione delle Piccole e Medie Imprese, ha dichiarato a NIN che uno dei fattori che hanno determinato l’aumento della domanda di immobili residenziali di maggior valore rispetto a cinque anni fa è la crescita del tenore di vita in Serbia.
“Oggettivamente parlando, il tenore di vita è aumentato tra il 35% e il 40% rispetto al 2020. Di conseguenza, oggi più persone possono permettersi appartamenti più grandi e funzionali rispetto al passato. Va inoltre considerato che alcuni acquirenti temono che, acquistando un appartamento economico, possano poi avere difficoltà a rivenderlo a un prezzo che giustifichi il loro investimento. Per questo motivo molti sono più disposti a contrarre un mutuo o a vendere terreni di famiglia, se ne possiedono, per ottenere fondi aggiuntivi destinati all’acquisto di un immobile di qualità superiore. Va anche ricordato che i giovani che acquistano una casa spesso pensano a formare una famiglia. Sono consapevoli che ciò è difficile da realizzare in un appartamento di 30 o 40 metri quadrati e quindi scelgono fin dall’inizio abitazioni più spaziose”, ha spiegato.
L’analisi mostra inoltre che la quota di appartamenti acquistati tramite finanziamento ipotecario è aumentata di otto punti percentuali rispetto al 2024, raggiungendo il 31% di tutte le transazioni.
Lo scorso anno il mercato immobiliare di Belgrado ha raggiunto un valore di 8,1 miliardi di euro, con una crescita dell’8,6% rispetto all’anno precedente. Di questo totale, il 60%, pari a 4,8 miliardi di euro, riguarda appartamenti residenziali.
Il valore delle vendite di appartamenti è aumentato del 17,4% lo scorso anno. Nel corso del 2025 sono stati venduti circa 17.800 appartamenti nella capitale serba, con un incremento del 2,5% rispetto all’anno precedente.
Analizzando gli sviluppi residenziali con una superficie superiore a 30.000 metri quadrati, emerge una netta predominanza di appartamenti con prezzi compresi tra 3.000 e 6.000 euro al metro quadrato. Questi grandi complessi residenziali rappresentano quasi quattro milioni di metri quadrati di superficie abitativa a Belgrado. Circa il 53% di oltre 30 progetti di questo tipo è sviluppato da investitori nazionali, mentre il 47% è realizzato da investitori stranieri.
Infatti, il 39% dei grandi complessi residenziali di Belgrado rientra nella fascia di prezzo compresa tra 4.000 e 6.000 euro al metro quadrato. Tra questi figurano progetti come Belgrade Waterfront, Marina Dorćol, Newport e Delta District.
Un ulteriore 34% degli appartamenti nei grandi complessi residenziali è valutato tra 3.000 e 4.000 euro al metro quadrato. Esempi sono Sava Residence, Airport Garden, Cerak Gardens, Pupin Palace e Novi Minel.
I grandi progetti residenziali con prezzi superiori a 6.000 euro al metro quadrato rappresentano il 14% del mercato e comprendono le unità più costose di Belgrade Waterfront, Danube Riverside e Block 26.
Gli immobili più accessibili, con prezzi compresi tra 2.000 e 3.000 euro al metro quadrato, rappresentano soltanto il 13% dell’offerta nei grandi sviluppi residenziali di Belgrado. Tra questi figurano Sunnyville, Voždov Kvart e Nemanjin Grad.
Il rapporto sottolinea inoltre che Nuova Belgrado continua a essere una località altamente attrattiva per gli investitori, con circa 15 grandi progetti attualmente in costruzione. In termini di sviluppo residenziale futuro, il comune di Palilula offre il maggiore potenziale, comprendendo sia aree centrali sia periferiche della città e offrendo opportunità per progetti appartenenti a diverse fasce di prezzo e tipologie immobiliari.
(NIN, 23.06.2026)