Due imprese statali, Elektroprivreda Srbije (EPS) ed Elektrodistribucija Srbije (EDS), hanno messo all’asta per ben tre volte terreni e strutture incompiute nel Blocco 20 di Nuova Belgrado. Il proprietario di Delta Holding, l’imprenditore Miroslav Mišković, non ha risposto ai primi due bandi.
Ha atteso che il prezzo dell’immobile scendesse il più possibile prima di farsi avanti con un’offerta – l’unica, e quindi, per forza di cose, la migliore. Per Mišković si è trattato di un’occasione da non perdere, dato che è cosa più unica che rara che dei venditori – in questo caso due aziende pubbliche – garantiscano all’acquirente un profitto sicuro. Con questo acquisto, Mišković si è assicurato proprio questo.
EPS ed EDB avevano pubblicato il primo bando di gara per la vendita di 12.609 metri quadrati di terreno edificabile con annessa struttura incompiuta nel 2024. L’immobile era stato messo in vendita a un prezzo di partenza di circa 48,5 milioni di euro. Nonostante la posizione estremamente attraente, nessun investitore si era detto disposto a sborsare una simile cifra.
Il nuovo proprietario della porta accanto
I terreni e l’edificio incompiuto di EPS si trovano proprio accanto ai locali commerciali dell’impresa edile belgradese Rad, venduta per fallimento a Delta Holding nel 2023. Per questo motivo, molti osservatori stimavano che Miroslav Mišković potesse essere il candidato principale per l’acquisto degli immobili di EDS ed EPS; tuttavia, né lui né nessun altro ha presentato un’offerta durante la prima asta.
Alla fine di ottobre dello stesso anno è seguito un secondo tentativo di vendita, con il prezzo ribassato a 38,8 milioni di euro. Anche in quel caso non sono emersi acquirenti interessati, il che ha fatto sfumare nuovamente la vendita e ha portato a un terzo tentativo.
In quel bando, pubblicato il 4 dicembre 2025, le società statali hanno offerto i terreni e le strutture incompiute con uno sconto del 40% rispetto al prezzo iniziale, scendendo a 29,2 milioni di euro. La vendita è stata approvata dal Governo della Serbia. A fine gennaio 2026 sono state aperte le offerte pervenute. Come si è scoperto, ne era arrivata solo una: quella della società Delta Avenija Beograd, di proprietà di Mišković e della sua famiglia.
In una risposta alle domande della testata Radar, Elektrodistribucija Srbije ha dichiarato che Delta Avenija ha offerto un prezzo “pari al valore stimato iniziale indicato nel bando” – vale a dire 29,2 milioni di euro – e che non vi erano altri offerenti interessati.
Curiosamente, dal momento in cui sono state aperte le buste ed è stato constatato che Delta Avenija era l’unico offerente, fino a oggi, il contratto per la vendita degli immobili alla società di Mišković non è ancora stato firmato. La cosa è piuttosto insolita, visto che da allora sono passati più di sette mesi.
Un’offerta che non si può rifiutare
L’ultimo bando di vendita si differenziava dai precedenti non solo per il prezzo, ma anche per una nuova clausola – il punto numero cinque – che ha modificato in modo significativo le condizioni di acquisto. In essa si stabilisce infatti che EPS ed EDS si riservano il diritto speciale di “rivolgersi all’acquirente con una dichiarazione attestante l’intenzione di acquistare dall’acquirente stesso un immobile in corso di costruzione sui terreni oggetto di vendita”.
Nel documento si precisa che si tratta di uno spazio commerciale con una superficie lorda di 10.000 metri quadrati e 100 posti auto in garage. In parole povere, con questa mossa EPS ed EDS garantiscono praticamente un guadagno sicuro all’acquirente dell’immobile, Delta Avenija – e quindi a Mišković.
Ciò che rimane poco chiaro, non essendo stato specificato nel bando, è come verrà determinato il prezzo al quale le aziende statali avranno il diritto di riacquistare da Mišković gli spazi commerciali e i garage. Si tratterà del valore di mercato o di un prezzo concordato e più vantaggioso? A questa domanda né Elektrodistribucija Srbije né Elektroprivreda Srbije hanno fornito una risposta.
“È in corso la procedura per la selezione dell’offerta più vantaggiosa e, vista la fase attuale del procedimento in questione, al momento non disponiamo di informazioni relative alle restanti domande presenti nella vostra richiesta”, ha dichiarato EDS in una risposta scritta a Radar, formulata ai sensi della Legge sul libero accesso alle informazioni di pubblico interesse.
Una risposta analoga è giunta da EPS: “La procedura è in corso e in questo momento non siamo in grado di fornire ulteriori dettagli, poiché la divulgazione o la pubblicazione di dati in questa fase potrebbe influenzare il prosieguo del procedimento.”
E proprio la risposta alla domanda su quale prezzo EPS ed EDS pagheranno per gli spazi commerciali e i garage darebbe il vero quadro di questo accordo finanziario con la società di Mišković. Poiché tale prezzo non è stato indicato nel bando, si può solo tirare a indovinare su che tipo di intesa sia stata raggiunta.
Nemanja Nenadić di Transparency Serbia ha dichiarato a Radar che il diritto dei venditori di acquistare spazi commerciali e garage significa poco di per sé, in quanto non obbliga legalmente l’acquirente a rivendere gli immobili alle imprese statali a un prezzo stabilito.
“La decisione delle aziende statali di vendere quei terreni e gli edifici incompiuti non è di per sé contestabile – o meglio, non lo sarebbe se non ci fosse questo elemento aggiuntivo in cui si riservano il diritto di riacquistare determinati spazi commerciali e garage a costruzione ultimata. Sembrerebbe più logico che EPS ed EDS avessero investito nella costruzione degli spazi commerciali e dei garage, tenuto ciò che serve loro e venduto il resto ai prezzi di mercato. Oppure, se non volevano occuparsi di edilizia e vendite, avrebbero dovuto precisare nel bando stesso che avrebbero riacquistato tali spazi a un prezzo stabilito in anticipo. Così facendo, rischiano di finire per pagare quegli spazi molto di più”, valuta Nenadić per Radar.
Cosa dà Mišković e cosa ottiene
Se il prezzo degli spazi commerciali e dei garage venisse calcolato sulla base dei valori di mercato attuali, il calcolo diventerebbe molto interessante. Infatti, secondo l’ultima delibera della Città di Belgrado per la Zona 1 (la zona commerciale speciale a cui appartiene il Blocco 20), il prezzo medio al metro quadro per gli spazi commerciali è di circa 3.000 euro, mentre per i garage si aggira sui 1.700 euro al metro quadro. Ciò significa che EPS ed EDS, a prezzi di mercato, pagherebbero a Delta Avenija circa 30 milioni di euro per 10.000 metri quadrati.
A questo va aggiunto il valore dei 100 posti auto. Assumendo che un posto auto sia in media di 12,5 metri quadrati, 100 posti costerebbero circa altri 2,1 milioni di euro. Si arriva così a un totale di circa 32,1 milioni di euro che l’acquisto verrebbe a costare a EPS ed EDS – ovvero circa 3 milioni di euro in più di quanto incasserebbero dalla vendita degli immobili che intendevano cedere. In sostanza, pare quasi che EPS ed EDS abbiano ceduto il terreno e le strutture incompiute in cambio di 10.000 metri quadrati di spazi commerciali e 100 garage.
Se le cose andranno davvero così è difficile affermarlo ora con certezza, poiché mancano diversi dati fondamentali su cui EPS ed EDS non hanno voluto pronunciarsi.
Nel bando si menziona che, in base al progetto e alla licenza edilizia attuale, sul lotto è consentita la costruzione di un edificio composto da seminterrato, piano terra, ammezzato più quattro piani. Tuttavia, viene esclusa dalla vendita la “funzione esistente/futura” della cabina elettrica situata tra il seminterrato, il piano terra e l’ammezzato. Quindi, in base alla licenza edilizia esistente, Delta Avenija può contare solo su quattro piani. Tenendo conto che la pianta dell’edificio è di circa 1.300 metri quadrati, quei quattro piani non raggiungono minimamente la superficie di 10.000 metri quadrati richiesta da EPS ed EDS. Da ciò si desume che l’acquirente dovrebbe costruire un edificio di dimensioni decisamente maggiori, e per farlo dovrà ottenere una nuova licenza edilizia e richiedere una modifica alla documentazione urbanistica della Città di Belgrado.
Secondo informazioni ufficiose raccolte da Radar, si starebbe pianificando una modifica al piano di regolamentazione dettagliata per il Blocco 20, che consentirebbe un’altezza maggiore per gli edifici su quei lotti, e quindi molti più metri quadrati di spazio commerciale. Tutto ciò che supera i 10.000 metri quadrati è puro profitto per il nuovo proprietario – guadagni a cui EPS ed EDS stanno potenzialmente rinunciando, dato che avrebbero potuto investire esse stesse nella costruzione per poi vendere, oppure cercare un co-investitore, ottenendo profitti ben più alti.
D’altra parte, con questo acquisto Mišković continuerebbe la sua espansione in questa posizione di primissimo piano. In precedenza, nel 2023, aveva acquistato dal governo serbo l’impresa edile Rad in fallimento al prezzo base di circa 8,1 milioni di euro. Per quella cifra, Delta si è aggiudicata 27.340 metri quadrati di spazi commerciali in via Milentija Popovića, nel Blocco 20 di Nuova Belgrado. Il valore di mercato di quell’immobile, in quel momento, era stimato intorno agli 80 milioni di euro.
Inoltre, in quella stessa parte della città, nel Blocco 19, si trova la sede centrale della società Delta, e proprio accanto sorge l’hotel Crowne Plaza (l’ex InterContinental), acquistato da Mišković quasi 18 anni fa.
Nelle immediate vicinanze c’è anche il Sava Centar, acquistato nel 2020 dalla Città di Belgrado, sempre tramite asta pubblica, al prezzo base di 17,5 milioni di euro. Di conseguenza, l’acquisto degli immobili di EPS ed EDS sarebbe solo il naturale passo successivo con cui proseguire l’espansione dell’impero finanziario di uno dei più grandi e ricchi imprenditori serbi.
(Radar, 10.09.2026)
https://radar.nova.rs/ekonomija/miroslav-miskovic-delta-novi-beograd-eps-eds/