Mercato immobiliare a Belgrado: poca offerta, ancora minore la domanda

Un mercato immobiliare non residenziale ancora debole, che non riesce a decollare nonostante il grande potenziale e la scarsa offerta rispetto alle altre capitali dell’Europa centro orientale. E’ questo il quadro che emerge dal rapporto della Jones Lang Lasalle relativo ai primi tre mesi del 2015.

Una doppia contraddizione caratterizza il mercato immobiliare in Serbia.

Per gli spazi commerciali, come per quelli industriali e per gli uffici, si registrano livelli di offerta tra i più bassi d’Europa a fronte di un potenziale tra i più rilevanti, ma al contempo scarseggia la domanda di nuove strutture. Inoltre, se il ritardo nel settore commerciale potrebbe collegarsi con il basso potere d’acquisto nominale, non è immediato spiegare come in uno dei paesi del continente con il costo dei fattori produttivi tra i più bassi in Europa il settore più in ritardo è proprio quello degli spazi industriali.

Anche il settore immobiliare attende dunque uno sviluppo economico sostenuto e durevole, che, nonostante la posizione del paese appena ai confini dell’Unione europea, una forza lavoro economica e qualificata, sovvenzioni e incentivi governativi e un regime fiscale competitivo, tarda a manifestarsi.

Spazi industriali

Il mercato di depositi, capannoni e centri logistici è il sottosettore meno sviluppato e lo stock attuale è per lo più occupato dagli stessi proprietari, mentre a causa delle incertezze del mercato gli sviluppatori preferiscono attivare i loro progetti solo dopo aver trovato i potenziali affittuari.

Mentre a sud della cosidetta “grande Belgrado”, ovvero in un raggio di 50 chilometri dal centro della capitale, lo stock di immobili industriali è per lo più obsoleto e necessità di importanti interventi di ristrutturazione per adeguarlo alle esigenze produttive attuali, nella parte nord del raggio, già in Vojvodina, si trovano gli insediamenti di Simanovci, Dobanovci, Pecinci, Indija e Stara Pazova, dove si sono concentrati negli ultimi anni gran parte dei nuovi investimenti per centri logistici e capannoni industriali. Grazie a una chiara strategia di pianificazione territoriale e incentivi, riconosciuta anche dal Financial Times, la cittadina di Indija si è caratterizzata come un grande attrattore di investimenti industriali, con il conseguente sviluppo di un numero significativo di capannoni. Simanovci, villaggio della municipalità di Pecinci, ospita, all’altezza dell’omonima barriera autostradale, l’insediamento industriale della Bosch, il centro logistico della Atlantic Group mentre la IPB che ha investito 4,5 milioni di euro per realizzare un centro distributivo da 11.500 metri quadrati affittato alla ditta di spedizioni Milsped. A Dobanovci la Gebruder Weiss sta per completare un complesso di depositi per 9.000 metri quadrati, costato 5,5 milioni di euro.

Stara Pazova ha visto a inizio 2015real estate_ industryd il completamento del Log centar: 16.000 metri quadrati di magazzini e 1.000 metri quadrati per uffici. Precedentemente la Delta Trasportni Sistem aveva già inaugurato il suo centro distributivo da 20.000 metri quadrati con altri 14.500 mq potenziali e a fine 2014 la Delhaize ha aperto la sua piattaforma logistica da 70,000 metri quadrati, con la possibilità di arrivare a 120.000 mq.

A giugno 2015 l’affitto mensile al metro quadro di immobili industriali e logistici va da 1,5-3 euro per le strutture più datate fino a 4-5 euro per quelle nuove.

 Spazi per uffici

Dal completamento a fine 2014 della torre per uffici da 3,700 metri quadrati New Mill, nei pressi dellla Fiera, non si registrano nuovi investimenti a Belgrado.

In effetti, negli ultimi due anni il mercato degli uffici ha registrato una crescita di nuove strutture pari ad appena il 2% dello stock totale. Le strutture nuove si concentrano a Nuova Belgrado, mentre il centro città è caratterizzato da vecchi edifici rimodernati e adattati a uffici. Tuttavia anche questo sottosettore registra una contraddizione: quella di uno sviluppo nella parte nuova della città mentre nel centro storico interi palazzi che già ospitavano uffici sono vuoti o non rinnovati, capovolgendo il principio che prevede la saturazione del centro storico precedere lo sviluppo di nuovi complessi destinati ad uffici

office_stock_ belgradeA Novi Beograd nel corso del 2014 la GTC ha iniziato la costruzione del complesso per uffici denominato Fortyone, che completato proporrà sul mercato 27.000 metri quadrati. L’azienda di costruzioni Deneza sta a sua volta realizzando un immobile da 2.670 metri quadrati. Complessivamente, nel 2015 dovrebbero arrivare sul mercato circa 13.000 metri quadrati, mentre, sui 31.000 metri quadrati totali oggi in costruzione, Societè Generale ed EDB stanno completando immobili per rispettivamente 11.000 e 5.000 metri quadrati destinati a uso proprio.

I futuri progetti si concentrano per lo più sul Blok 43 di Novi Beograd, dove la MPC svilupperà 20.000 metri quadrati che ospiteranno la nuova sede della VIP Mobile, mentre la Immorent controllata dalla Erste Bank realizzerà i Sirius Offices per 30.000 metri quadrati.

Il tasso di non occupazione degli uffici di classe A e B si attesta oggi al 6,7% (a Zagabria è del 20%) con una lieve tendenza a ridursi, tendenza che si fermerà non appena i nuovi edifici arriveranno sul mercato.

Spazi commerciali

Anche nel settore dei centri commerciali Belgrado e l’intero paese si posizionano in fondo alla graduatoria continentale. L’ultimo centro commerciale aperto è stato lo Stadion nel quartiere di Vozdovac (30.000 mq) ad aprile 2013, che ha portato l’offerta complessiva cittadina ad appena 128.000 metri quadrati.

spending_ in_BelgradeNonostante la completa saturazione degli spazi nei centri commerciali, negli ultimi 24 mesi gli investimenti si sono concentrati sui parchi commerciali, tra i quali è imminente l’apertura di quello a Zemun su 16.000 metri quadrati. È anche partita la costruzione da parte dell’investitore Aviv Arlon del parco commerciale, comprensivo di 70 unità immobiliari, nel quartiere Zvezdara ,che coprirà 10.500 metri quadrati e vedrà il completamento nel 2016. Inoltre è in corso di costruzione il complesso alberghiero e commerciale di via Rajiceva da parte della Ashtrom Group che svilupperà 15.300 metri quadrati.

Nel frattempo sembra arrivata in dirittura d’arrivo il processo per l’apertura del primo Ikea della Serbia, che si insedierà a Bubanj Potok, alla periferia di Belgrado, e aprirà entro il 2016 su 38.600 metri quadrati mentre Lidl dovrebbe aprire il primo supermercato per la fine dell’anno a Belgrado e in rapida successione aprirne altri 15 nel paese.

Gli affitti nei centri commerciali belgradesi sono stabili e si aggirano attorno ai 25-27 euro al metro quadrato al mese. Tuttavia nei centri commerciali di prima fascia si arriva a 60 euro a metro quadrato e nelle principali strade cittadine anche a 80 euro a metro quadrato.

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