Mercato immobiliare a Belgrado: a Vracar e in centro tra i 1.500 e i 1.800 euro a metro quadrato

Le regole del mercato immobiliare a Belgrado sono cambiate. Fino a poco tempo fa la posizione dell’immobile occupava i primi tre parametri di valutazione per la sua vendita, oggi conta soprattutto il prezzo.

BeogradIl maggior problema è l’offerta scadente, per cui oggi tutte le agenzie immobiliari si lamentano di avere molti clienti “pesanti”, con una disponibilità in contanti di circa 300,000 euro, ma la lista degli immobili disponibili non riesce a rispondere alle richieste dei potenziali acquirenti. Per una tale cifra si richiede, ad esempio, un appartamento in un edificio di nuova costruzione, di qualità superiore, con finestre in legno o in alluminio, con i migliori parquet e arredo bagno, una distribuzione degli spazi razionale con un salotto di grandi dimensioni, su un unico livello e in quartieri come Dedinje, Senjak o Vracar.

Vi sono anche acquirenti con una disponibilità di un milione di euro ma in quelle zone di élite le ville sono più costose e per le stesse cifre conviene comprare un vecchio edificio, buttarlo giù e ricostruire tutto ex novo in base ai desideri del proprietario.

Oggi si considera un buon prezzo quello più basso rispetto a quanto pagato per le stesse zone un anno fa. Un buon prezzo a Novi Beograd è considerato essere quello compreso tra 1.500 e 1.800 euro a metro quadrato e le stesse cifre valgono per il centro città.

beograd blokoviA Novi Beograd la situazione è variegata e per quelli considerati buoni affari si va dagli 800 euro a metro quadrato delle zone di edilizia popolare anni Settanta (i “Blokovi) ai 1.800 della zona nei pressi dell'”Arena”. A Zemun siamo a circa 1.000 euro al metro quadrato, la stessa cifra per le zone migliori di Mirjevo e per buoni appartamenti siti a Vozdovac e Cerak Vinogradi, fino ai 1.200 richiesti per Banovo Brdo.

“Se escludiamo gli appartamenti di lusso, gli appartamenti più richiesti sono quelli di nuova costruzione entro i 50 metri quadrati, se il prezzo è corretto”, dice Nedeljko Malinović dell’agenzia immobiliare Legata, secondo il quale per dimensioni superiori si trova con difficoltà un acquirente. Il mercato negli ultimi due mesi è stato fiacco a causa delle elezioni ma adesso dovrebbe ripartire grazie al nuovo governo e ai nuovi grandi progetti di investimento, per cui il telefono nelle agenzie ha ricominciato a squillare, sia da parte di acquirenti sia da parte di possibili venditori. In ogni caso a Belgrado si concludono meno di 100 contratti di compravendita al mese e il mercato si orienta di più verso la vendita.

Non è facile nemmeno la vendita di immobili siti in pieno centro. Non vi sono nuovi edifici con garage e uno dei più grandi problemi degli abitanti di questa parte della città consiste nella difficoltà a trovare un parcheggio. Vengono ricercati per lo più appartamenti dotati di salone siti tra il teatro nazionale e via Dusanova. Difficilmente vi è richiesta per immobili sulle strade più trafficate, come Vojvode Stepe, Bulevar Kralja Aleksandra e Despota Stefana.

La zona che ha risentito di più della crisi è Novi Beograd, con i prezzi al metro quadro attorno all'”Arena” crollati del 26%. Chi ha comprato da quelle parti per poi affittare non ha avuto vista lunga. Oggi non si riescono a trovare inquilini per i prezzi richiesti e con i prezzi sul mercato attuali non si rientra dall’investimento nemmeno in 25 anni, mentre se si decide di vendere si ricava solo una perdita.

I vecchi appartamenti hanno una possibilità di cambiare proprietario solo se il prezzo è ragionevole. E i venditori devono essere consapevoli se sono necessari grossi investimenti per rinnovare gli immobili, a prescindere da dove essi si trovano. Per gli appartamenti dove il proprietario si è improvvisato architetto e muratore vi sono poche possibilità di vendita.

(SeeBiz, 04.05.2014)

 

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