Lista Doing Business: i progressi della Serbia nel settore immobiliare

Come chiaramente visibile negli ultimi quindici anni, tutti gli indicatori economici nella Repubblica di Serbia sono direttamente dipendenti dagli investimenti diretti esteri.

Al momento dell’apertura iniziale del mercato serbo, nei primi anni 2000, l’obiettivo degli investitori è stato quello di garantire una buona posizione di partenza nel mercato. All’epoca, significativi rischi di investimento, che sarebbero stati considerati motivo di rottura nell’ambito di operazioni economiche regolari, risultavano accettabili. Fin dall’inizio gli investitori si sono imbattuti in ostacoli sistemici nelle loro operazioni. Ostacoli che a loro volta si sono cristallizzati progressivamente come rischi inaccettabili per i nuovi investimenti.

Inoltre, la crisi economica globale del 2008 ha colto il sistema economico serbo, inerte e inflessibile, completamente alla sprovvista. Le conseguenze della crisi sono state più visibili nel settore delle costruzioni.

La fine dell’euforia negli investimenti, segnato dall’inizio della crisi, ha dimostrato che la Repubblica di Serbia risulta essere non competitiva e difficilmente in grado di stare al passo con gli altri paesi della regione che hanno attirato investimenti in vari modi e mantenuto un buon livello di sviluppo. I metodi per attirare investimenti sono diversi, ma l’efficienza di qualsiasi modello dipende dalla funzionalità dell’ambiente imprenditoriale, vale a dire dal supporto sistemico concesso agli investitori. L’assenza di incentivi (dai sussidi alle agevolazioni fiscali e alle esenzioni) può produrre risultati attesi se non ci sono ostacoli di attuazione e nessun sistema efficace che permetta agli investitori di realizzare i loro piani e proteggere i loro investimenti.

La classifica annuale Doing Business pubblicata dalla Banca Mondiale rappresenta l’indicatore primario per la valutazione del clima imprenditoriale di un paese e permette agli investitori di giudicare la redditività del loro investimento in un determinato paese. L’elenco è pubblicato grazie all’elaborazione dei dati raccolti tramite casi studio condotti dalla Banca Mondiale. La classifica generale è il frutto della valutazione congiunta di un determinato numero di aspetti e fattori che caratterizzano il settore imprenditoriale, come tempi e costi necessari per l’avvio delle attività, tempo e costi di connessione alla rete elettrica, l’efficienza del sistema fiscale e la velocità di risoluzione dei procedimenti giudiziari. Una buona posizione in questa lista riveste sicuramente un’importanza rilevante in vista di una decisione di investimento.

Nel 2016 la Repubblica di Serbia è salito dal 54° al 47° posto nella lista generale della Banca Mondiale. Questo miglioramento è stato in gran parte determinato dal salto impressionante dal 116° al 36° posto nel segmento relativo al rilascio dei permessi di costruzione. In seguito alla nuova normativa sul rilascio dei permessi di costruzione entrata in vigore nel 2015, il tempo necessario per il rilascio di un permesso è stato ridotto di 171 giorni e il numero di procedure accessorie relative al rilascio dei permessi di costruzione è diminuito da 19 a 12.

A causa di un notevole miglioramento nel quadro normativo, la Serbia è riuscita a salire dal fondo della lista e a piazzarsi tra le economie più sviluppate del mondo.

I motivi principali per un tale miglioramento nel settore del rilascio dei permessi di costruzione sono stati: la formazione di un sistema one-stop-shop per il rilascio permessi di costruzione che ha ridotto il numero di procedure di investimento da 19 a 12, l’accorciamento dei tempi per le procedure di registrazione immobiliari, la diminuzione delle spese parafiscali, e, soprattutto, l’introduzione di una procedura elettronica per il rilascio dei permessi di costruzione.

Il miglioramento del quadro normativo è il risultato di un approccio trasparente e pragmatico nel creare e promulgare nuove norme. Tale risultato è stato raggiunto grazie all’intavolamento di un dialogo tra i legislatori, gli attori del settore commerciale e le parti interessate all’applicazione di norme e procedure. Un certo numero di obiezioni e le soluzioni proposte sono state valutate e adottate durante il dialogo. Un certo numero di nuovi regolamenti sono stati interamente redatti dal settore non governativo.

Va da sé che l’attuazione delle normative in Serbia si è distinta come una questione fondamentale, quindi il guadagnare posizioni nella classifica rappresenta un nuovo test per il governo serbo. Un passo in avanti lodevole è stato compiuto dopo un lungo periodo di tempo e il quadro giuridico, che rappresentava il più grande ostacolo per l’economia serba finora, è stato notevolmente migliorato.

Tuttavia, va notato che l’analisi della Banca mondiale si basa su un caso di studio universale, partendo dal presupposto che il sistema funziona perfettamente e che non vi siano strozzature nella procedura di autorizzazione di emissione. Il posizionamento più elevato è il risultato dell’analisi di un caso ideale, che può raramente essere osservato nella pratica. Un apparato di governo lento e inerte dovrà essere molto più attivo e agile nelle procedure di rilascio delle autorizzazioni di costruzione, al fine di liberare l’intero potenziale della nuova normativa.

Adottare come termine di paragone un caso ideale può determinare l’insorgenza di contraddizioni all’interno della lista stessa della Banca Mondiale. Ad esempio, secondo le ultime classifiche, il tempo richiesto per la connessione alla rete elettrica corrisponde a 125 giorni, e in questo settore la Serbia occupa un risicato 92° posto.  Se ricordiamo che uno dei principali colli di bottiglia nel rilascio di permessi di costruzione è stato costituito proprio dal collegamento alla rete elettrica, diventa discutibile quanto realistica sia la stima dei 156 giorni necessari per l’intera procedura di emissione della concessione edilizia, considerando che ci vogliono 125 giorni solo per il collegamento alla rete elettrica.

L’ascesa nella classifica della Banca Mondiale rappresenta un passo nella giusta direzione, e un ottimo segnale per gli investitori. L’Ufficio statistico della Serbia mostra che il numero di permessi di costruzione rilasciati ad agosto 2016 è superiore del 22% rispetto allo stesso mese del 2015, le nuove norme stanno ovviamente producendo risultati positivi e, anche se parzialmente, influenzano l’insorgere di un clima imprenditoriale più positivo.

Tuttavia, non bisogna sottovalutare che la diminuzione del valore totale dei lavori, nonostante l’aumento del numero di permessi rilasciati, mostra chiaramente quanto i nuovi regolamenti non siano ancora stati testati su grandi progetti ed è questa la sfida maggiore per il prossimo futuro: grandi progetti nel settore delle costruzioni sono stati annunciati per il 2016 e 2017. Sotto questo aspetto, le nuove normative e le soluzioni sistemiche saranno davvero messe alla prova e l’efficienza e la flessibilità del futuro della Serbia nel contesto della lista saranno a loro volta determinate dell’esperienza degli investitori nell’attuazione pratica della nuova legge. 

(eKapija, 11.11.2016)

http://www.ekapija.com/website/en/page/1594438/Real-Estate-regulatory-improvements-drive-Serbia-up-on-the-World-Bank-Doing-Business-list

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