La cronica carenza di posti auto a Belgrado, soprattutto nelle zone centrali della città, ha favorito lo sviluppo dei parcheggi privati, che stanno diventando una soluzione sempre più diffusa al problema. Vračar, Zvezdara, Palilula e Stari grad sono solo alcune delle zone in cui la domanda di posti auto è elevata, spingendo i proprietari di cortili, terreni e altre aree idonee a riconoscere in questo settore un’opportunità di guadagno.
Tuttavia, aprire un parcheggio privato non significa semplicemente trovare un terreno adatto e installare una sbarra. Per svolgere legalmente questa attività è necessario rispettare i requisiti urbanistici ed edilizi previsti, registrare l’attività e disciplinare i rapporti con gli utenti del parcheggio. Inoltre, il prezzo di affitto è influenzato significativamente dalla posizione, dalla sicurezza e dalle dotazioni dell’area.
L’avvocato Miloš Crnomarković spiega che i parcheggi privati vengono generalmente realizzati nei cortili e sui terreni sui quali non è possibile costruire edifici. Tuttavia, il fatto che su un determinato terreno non sia possibile costruire un edificio non significa automaticamente che possa essere utilizzato come parcheggio. Prima di avviare l’attività è necessario verificare la destinazione d’uso della particella e accertare se l’attività prevista sia consentita dal piano urbanistico vigente.
Secondo l’avvocato, chi è interessato ad avviare questo tipo di attività dovrebbe innanzitutto verificare se la specifica area sia idonea a tale scopo e successivamente accertare quali autorizzazioni e altri documenti siano necessari. In caso contrario, l’investimento nella sistemazione del terreno potrebbe rivelarsi problematico qualora si accertasse successivamente che l’area non soddisfa i requisiti previsti per essere utilizzata come parcheggio.
Oltre alle questioni relative al terreno e alle autorizzazioni, il futuro proprietario deve regolarizzare anche lo status giuridico dell’attività. Come per le altre attività economiche, è necessario registrare una ditta individuale o costituire una società, ad esempio una società a responsabilità limitata. La registrazione viene effettuata presso l’Agenzia dei registri delle imprese (APR), creando così le condizioni formali per lo svolgimento dell’attività.
Per quanto riguarda gli utenti dei parcheggi privati, Crnomarković consiglia di non basare i rapporti con il proprietario dell’area esclusivamente su un accordo verbale. Raccomanda invece di stipulare un contratto che definisca chiaramente i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. “Il contratto dovrebbe specificare la durata dell’affitto, l’importo del canone mensile o annuale, il diritto di utilizzare il posto auto, gli obblighi dell’affittuario, nonché quelli del locatore”, sottolinea Crnomarković.
Un documento di questo tipo consente all’utente e al proprietario di stabilire in anticipo le condizioni di utilizzo del parcheggio, il periodo per il quale il posto viene affittato e l’importo da pagare. Definendo questi elementi contrattualmente, si riduce la possibilità di controversie relative al pagamento, alla durata dell’affitto o al diritto di utilizzare un determinato posto.
La posizione è determinante per il prezzo
I posti auto nelle zone centrali della città, vicino ai centri direzionali, alle attrazioni turistiche e agli edifici pubblici, sono generalmente più richiesti. In queste zone è spesso difficile per gli automobilisti trovare un posto libero, motivo per cui sono più disposti a pagare un canone mensile per avere un parcheggio garantito.
Al contrario, nelle zone in cui l’offerta di parcheggi è maggiore o la domanda è più bassa, le possibilità di applicare prezzi più elevati possono essere limitate. Per questo motivo, nel valutare la redditività dell’attività, è necessario considerare non solo le dimensioni del terreno e i costi della sua sistemazione, ma anche il numero di potenziali utenti, l’accessibilità della zona e la concorrenza.
Un esempio di quanto la domanda possa influire sul prezzo è offerto da un parcheggio privato a Vračar, dove il canone mensile varia tra 120 e 150 euro. Si tratta dell’importo che gli utenti pagano per avere un posto auto in una zona della città in cui parcheggiare è spesso difficile.
Il proprietario di un parcheggio privato a Vračar afferma che questi spazi rappresentano una risposta all’aumento del numero di residenti e alla carenza di posti auto in alcune zone della città. Tuttavia, la semplice disponibilità di un posto non è l’unica cosa che gli utenti si aspettano dal proprietario del parcheggio. Nella scelta del parcheggio gli utenti cercano spesso uno spazio illuminato, dotato di videosorveglianza e protetto da una sbarra o da un servizio di sicurezza.
Fonte: Biznis.rs, 02.10.2026