Mercato immobiliare: fermento nel settore commerciale e degli uffici

Mercato degli uffici

Nel corso del 2016 si è registrato un incremento delle attività di costruzione con diversi nuovi edifici consegnati al mercato, in particolare a Nuova Belgrado. Con i nuovi uffici disponibili, il parco complessivo è aumentato del 10% su base annua, mentre il parco immobiliare degli uffici di Classe A è aumentato del 16% per lo stesso periodo.

Nell’ultimo trimestre dell’anno, MPC Properties ha completato la costruzione del centro commerciale Navigator, per un totale di oltre 14.600 metri quadrati. Prima di questo, diversi nuovi edifici per uffici sono stati completati a Nuova Belgrado

Belgrado e in generale nella zona del centro. Dall’inizio dell’anno Africa Israel e Tidhar Construction hanno completato i primi due edifici della fase IV del progetto Airport City. La società ha anche annunciato una quinta fase con piani per la costruzione di due torri di uffici. GTC ha completato il secondo edificio all’interno del complesso FortyOne (7.600 mq) ed è in corso la costruzione del terzo. Al termine dei lavori, l’intero complesso risulterà esteso su una superficie totale di 27.000 metri quadrati. Inoltre, il gruppo Imel ha terminato la costruzione di un nuovo edificio per uffici per Societe Generale.

Al di fuori del quartiere commerciale centrale, Green Square, un edificio di scala minore (2700 metri quadrati), è stato completato presso la municipalità di Vracar.

Sulla scia dell’incremento delle attività di costruzione verificatosi negli ultimi mesi, anche nel prossimo periodo saranno consegnati al mercato uffici più moderni, con la maggior parte dei progetti in realizzazione a Nuova Belgrado.

Uno dei progetti più importanti è rappresentato dagli Uffici Sirius (25.000 metri quadrati) di Immorent Sinidunum: il progetto sarà sviluppato in due fasi, la prima delle quali dovrebbe partire nel 2017. MPC Properties ha annunciato il piano per la costruzione di Usce Tower 2, con 22.000 metri quadrati di spazi per uffici. Il progetto prevede anche la realizzazione di un parcheggio sotterraneo.

Durante il 2016, Napred ha avviato la ricostruzione di un edificio esistente nel Blocco 21. Dopo la ricostruzione, la struttura disporrà di circa 13.000 metri quadrati di spazi per uffici e se ne prevede l’apertura nella seconda metà del 2017. Inoltre, un progetto di dimensioni più modeste, Deneza a Nuova Belgrado, aggiungerà 2.700 metri quadrati all’esistente parco di uffici moderni nell’imminente futuro.

Durante il 2016, l’attività di mercato è stata trainata dall’assorbimento, sostenuto dalle rilocalizzazioni e da nuove locazioni che rappresentano rispettivamente il 43% e il 40% delle operazioni. Il resto è stato attribuito al rinnovo dei contratti e ad espansioni. La maggior parte delle attività ha avuto luogo a Nuova Belgrado, centro finanziario e commerciale della città, con oltre l’80% delle transazioni. I settori più attivi sono stati quelli delle tecnologie della comunicazione e informatiche e quello dei servizi professionali. Tra gli altri settori attivi sono inclusi quello dell’industria farmaceutica e dei beni di consumo. Le dimensioni medie oggetto delle transazioni nel 2016 sono state di poco superiori agli 800 metri quadrati.

Negli ultimi anni, il tasso di posti vacanti aveva subito una tendenza al ribasso, sostenuta da bassi completamenti annuali. Inoltre, la forte domanda ha causato alti livelli di occupazione degli uffici nuovi e moderni anche prima che ne fosse iniziata la costruzione. Tuttavia, a causa di un aumento di completamenti, nella seconda metà del 2016 si è verificato un incremento e attualmente la percentuale di sfitto si attesta al 6,7%. Nel corso dell’ultimo trimestre, la percentuale nel settore degli uffici di Classe A risulta pari al 7%, mentre per gli edifici di classe B scende leggermente, attestandosi al 6,2%.

Durante tutto il 2016, gli affitti sono rimasti stabili, oscillando tra i 15 e i 17 euro su metro quadrato al mese. Anche i livelli di affitto per uffici di Classe B a Nuova Belgrado sono rimasti stabili (€9 – €11), come al centro città (€10-€12 mq/mese).

I livelli per l’affitto di uffici nella più ampia zona di Nuova Belgrado sono arrivati a €11 per metro quadrato, mentre per uffici moderni nel centro della città non hanno superato i 16 euro al metro quadro. I proprietari continuano a offrire incentivi, tra cui  periodi di affitto gratuiti, contributi per attrezzature e ulteriori posti auto gratis.

Mercato commerciale 

Nell’arco di tutto il 2016 le novità nel parco immobiliare sono state rappresentate soprattutto dal settore della vendita al dettaglio. All’inizio del 4° trimestre, MPC Properties ha aperto un altro centro commerciale, Shoppi, in Borca, per un totale di oltre 12.000 metri quadrati. Inoltre sono stati completati anche centri commerciali Stop Shop a Niš e Valjevo, e Shoppi a Subotica, mentre Carvel d.o.o ha completato i lavori di ristrutturazione dell’ex grande magazzino a Banovo Brdo, aprendo un nuovo centro commerciale, Betex. Il progetto contempla oltre 5.000 metri quadrati, all’interno dei quali sono ospitati marchi come Carvel, Comtrade, Procredit bank, e Fratelli Babb. Inoltre, sono terminati i lavori di ristrutturazione dei 5000 metri quadrati del centro commerciale Karaburma a Belgrado l’apertura di diversi nuovi punti vendita è stata annunciata per il 2017.        

Ci sono attualmente due centri commerciali in costruzione, a Rajiceva (15.300 metri quadrati) e Belgrado Plaza (32.300 metri quadrati). In entrambi i centri vari rivenditori hanno già assicurato la loro unità. A Belgrado Plaza sono in corso lavori edili e l’apertura è prevista per la prima metà del 2017. Inoltre, sono in fase di completamento lavori della facciata del centro commerciale a Rajiceva, mentre i lavori interni sono ancora in corso: circa il 70% del centro è stato affittato e l’apertura è prevista per l’autunno 2017.

All’inizio dell’anno, il Fondo Immobiliare Sudafricano NEPI ha acquistato un appezzamento di terreno a Novi Sad, con l’intento di costruirvi il centro commerciale Promenade. Il piano di investimento, dell’importo di circa 100 milioni di euro, dovrebbe essere portato a termine entro il 2018.

Lo sviluppo di parchi commerciali proseguirà per tutto il paese nel 2017: Immofinanz Group ha annunciato l’intenzione di aprire tre centri commerciali Stop Shop a Pozarevac, Vrsac e Lazarevac entro la fine dell’anno, mentre a Rakovica è stato ottenuto il permesso di costruzione per Capitol Park, la cui apertura è prevista nel 2017. L’investitore, Poseidon, ha anche annunciato la costruzione di un’altra struttura a Sombor, presso l’ex impianto di trasformazione dei metalli Bane Sekulic, per un totale di 5.600 metri quadrati nella prima fase: i lavori di costruzione dovrebbero essere avviati iniziare nel primo trimestre dell’anno, ed il completamento è previsto per l’autunno.

RC Reinvest ha acquistato un appezzamento di terreno a Kraljevo: in programma la costruzione di un centro commerciale per un’estensione totale di oltre 5.000 metri quadrati. La società ha anche ottenuto un permesso di costruzione per la realizzazione di centro per la vendita al dettaglio a Vrsac.

Nel 4° trimestre 2016, il rivenditore polacco di calzature, CCC, ha aperto il suo primo negozio nel paese all’interno del centro commerciale Stop Shop a Valjevo. Cineplexx International ha proseguito la sua espansione, aprendo nuove sale cinematografiche a Nis e Pristina, dotate, rispettivamente, di 800 e 1000 posti a sedere. Cineplexx aprirà anche all’interno del Belgrade Plaza e offrirà otto schermi e 1.500 posti a sedere. Inoltre, nuovi contratti di locazione sono stati recentemente firmati tra Belgrade Plaza e Inditex, Fashion&Friends, Bata, Shoestar e Juhu play area. Secondo le informazioni disponibili pubblicamente, Inditex ha affittato 5.000 metri quadrati al piano terra e comprenderà Zara, Pull&Bear, Stradivarius e Bershka. Uno dei maggiori brand al mondo nel settore dell’ospitalità, Hard Rock, ha annunciato l’apertura di un suo ristorante presso gli ex locali del ristorante Ruski Car.

Durante il 2016, in media gli affitti nei centri commerciali principali di Belgrado sono rimasti su livelli stabili, che vanno da 25 a 27 euro per metro quadrato al mese. Unità di vendita al dettaglio all’interno di centri commerciali principali, di dimensioni comprese tra 100 e 200 metri quadrati, sono rimaste a 60 euro per metro quadro al mese, mentre gli affitti per tali unità nelle aree del centro sono pari a 80 euro per metro quadrato.

Settore industriale

Durante il 2016, impianti di industria leggera e magazzini per la distribuzione sono stati completati in tutto il paese. Tuttavia, la maggior parte del parco immobiliare recentemente consegnato comprende impianti di produzione costruiti a scopi di occupazione del proprietario. Nell’ultimo trimestre del 2016, le attività di costruzione hanno avuto luogo principalmente nella provincia della Vojvodina e a Belgrado.

Al termine del 2016, la società locale Grindex Kikinda ha aperto due impianti di produzione, sviluppati rispettivamente su 18.500 e 13.000 metri quadrati.

Inoltre, la società turca Aster Tekstil, ha investito 9 milioni di euro per la costruzione di un impianto a Niš (19.000 mq). Per quanto riguarda Belgrado, bisogna considerare la costruzione di un nuovo centro di distribuzione e logistica a Simanovci, ad opera di Industrial Park Belgrade.

Dopo la consegna del primo centro logistico LogMax Alpha, Eyemaxx ha avviato la costruzione di un secondo centro logistico a Stara Pazova, LogMax Beta, per un’estensione di 30.000 metri quadrati. L’investimento sarà pari a 15 milioni di euro e il completamento della prima fase, che riguarderà 12.000 metri quadrati, è previsto nella prima metà del 2017. A seguito del completamento di due centri logistici a Simanovci, Industrial Park Belgrade ha annunciato la costruzione di un’altra struttura che si svilupperà su 7.500 metri quadrati, il cui completamento è programmato per il terzo trimestre del 2017. Inoltre, l’investitore ha annunciato la costruzione di un altro centro logistico, per un totale di oltre 30.000 mq.

Le riserve future saranno concentrate nelle aree più sviluppate e nelle zone industriali in tutto il paese. Allo scopo di rendersi più attraente per gli investitori, la costruzione di un centro logistico è prevista lungo la ferrovia all’interno della zona franca di Pirot: il progetto include uno scalo merci ferroviario, un terminal una zona logistica e industriale.

Alla fine del 2016, il gruppo italiano La Linea Verde ha avviato la costruzione di una fabbrica di produzione e trasformazione di ortaggi nei pressi di Ruma: il piano di investimento, dell’importo di 8 milioni di euro, dovrebbe essere completato entro il secondo trimestre del 2017. Inoltre, la società Mei Ta è impegnata nella costruzione di un impianto di produzione per componenti auto e moto e ha annunciato l’acquisto di un altro appezzamento di 17 ettari, su cui dovrebbero iniziare i lavori di costruzione di un secondo impianto. Il completamento del primo è previsto per il terzo trimestre del 2017.

Sta intanto procedendo a Nova Pazova la costruzione di un centro logistico Lidl, su una superficie di 20 ettari. L’intero progetto, sviluppato in quattro fasi su un totale di  78.500 metri quadrati, dovrebbe essere portato a termine nei prossimi mesi. Le prime due fasi comprenderanno la costruzione di un centro di distribuzione e di edifici amministrativi, mentre la terza e quarta un ampliamento delle strutture esistenti.

Inoltre, sta procedendo a Novi Sad la costruzione del centro di distribuzione di Univerexport, il cui completamento è previsto nel secondo trimestre 2017. Si tratta di un investimento di circa 16 milioni di euro e la struttura si sviluppa su 30.000 metri quadrati.

Negli ultimi mesi, l’attività di mercato è stata principalmente sostenuta dal settore della fabbricazione, seguito dalle società di distribuzione, sia nell’area di Belgrado che nelle città secondarie. Tale tendenza è destinata a continuare nel breve termine. L’ulteriore espansione dei settori di vendita al dettaglio e della logistica guiderà  principalmente il mercato nel medio termine, sostenendo lo sviluppo di progetti speculativi.

Durante tutto il 2016, generalmente gli affitti sono rimasti stabili, oscillando intorno ai 4-5 euro per metro quadrato al mese.

(JLL- Belgrade City Report Q4/H2 2016)

http://app.engageemea.jll.com/e/es?s=290512336&e=60428&elqTrackId=98c1702bbc184b1da9b3638660d01bf3&elq=e425a0dc12ef43efa868cc7c70b4b9fd&elqaid=9052&elqat=1 

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