Crescita moderata dell’immobiliare non residenziale

La JLL, società di servizi finanziari e professionali specializzata nei servizi al settore immobiliare e nella gestione dei relativi investimenti, ha elaborato un rapporto che valuta la situazione del mercato degli immobili industriali, degli uffici e della vendita al dettaglio in Serbia, Croazia, Slovenia e Bulgaria.

Per quanto riguarda il mercato serbo, si registra una crescita costante del mercato immobiliare non residenziale, non concentrata nella capitale ma diffusa su varie città secondarie.

SETTORE INDUSTRIALE

Durante la prima metà dell’anno, l’attività di costruzione è rimasta concentrata sulle città secondarie, che hanno registrato il completamento di diverse nuove strutture principalmente per scopi abitativi, mentre nel secondo trimestre del 2016 soprattutto la zona di Belgrado è stata obiettivo degli investitori. Il mercato in questo ambito è stato dominato ovunque dalle aziende di produzione: nel  breve termine, tale tendenza proseguirà dal momento che la domanda sarà sostenuta dalle società di produzione e distribuzione, ma nel medio termine è prevedibile che il mercato venga influenzato maggiormente dall’espansione dei settori di vendita e logistica.

Cospicui investimenti sono stati intrapresi a Novi Sad per sviluppare le infrastrutture della moderna zona industriale e in altri centri per la costruzione di nuovi stabilimenti di rilevanti dimensioni. A Simanovci la società tedesca Dr. Oetker ha aperto il suo primo capannone in Serbia occupando 4.500 metri quadrati destinati alla produzione, 2000 metri quadrati di magazzino e 1500 metri quadrati per gli uffici. A Banuševac, nei pressi di Vranje, si è insediata la Geox, mentre la società PTC Germany ha aperto un nuovo capannone di produzione a Smederevo, e Tigar Tyres ha aperto un impianto di produzione con un investimento di € 215.000.000. Ulteriori investimenti sono stati fatti dalla società cinese Mei Ta presso Baric, e da Lidl lungo l’autostrada Belgrado-Subotica a Nova Pazova, dove anche Eyemaxx Real Estate procede con la costruzione di un centro logistico ed ha annunciato la costruzione di un altro capannone da 30.000 metri quadrati. La tendenza è dunque quella di concentrare le forniture industriali nelle aree rurali più sviluppate e nelle zone industriali intorno a città secondarie.

Durante la prima metà del 2016, il livelli di Prime Rent sono rimasti stabili oscillando da € 4,0 – € 5,0 mq/mese. Inoltre, gli affitti per la gamma di regimi meno attraenti oscilla da € 1.5 – € 3,0 mq/mese.

MERCATO DEGLI UFFICI

La situazione del settore immobiliare per uffici è rimasta stabile grazie a vari progetti in corso, alcuni dei quali nelle fasi finali di sviluppo. Dall’inizio dell’anno, il mercato degli uffici di Belgrado ha ricevuto stimolo grazie alla quarta fase del complesso Airport city Belgrade  degli investitori, Africa Israel and Tidhar Construction. Tuttavia, il numero di nuovi progetti sul mercato nel periodo recente è stato limitato, non adeguato alla crescente domanda, ma la situazione dovrebbe migliorare nei prossimi mesi. La maggior parte dei progetti futuri avrà luogo nella zona CBD – Nuova Belgrado (dove stanno operando la polacca GTC, la MPC Properties, una delle più grandi società di sviluppo immobiliare della Serbia impegnata nella costruzione del Navigator Business Centre, Immorent Singidunum con il progetto Sirius e dove è in corso anche il progetto per la costruzione del  Belgrade Office Park). Numerosi progetti dovrebbero comunque essere portati a termine entro la fine del 2016.

Durante il secondo trimestre del 2016, l’attività del mercato è stato trainata dalle attività take-up (alle quali ha contribuito per larga parte il rinnovo dei contratti), sostenute dalle attività di rilocalizzazione, da nuovi contratti di locazione e dall’espansione degli spazi occupati esistenti. I settori più interessati al processo di sviluppo ed espansione sono stati quelli dei servizi professionali, seguiti dalla IT e dai beni di consumo. Bisogna tra l’altro aggiungere che con le attuali condizioni di mercato e la scarsa disponibilità di locali per uffici moderni, il livello di posti vacanti si è attestato sulla stessa percentuale del secondo trimestre, al 3,8%. I locali disponibili di classe A hanno registrato un lieve calo, attestandosi al 2,3%, mentre gli edifici per uffici di classe B hanno notato un leggero aumento, attestandosi al 5,6%. Investimenti di minori dimensioni, come quelli di Deneza a Nuova Belgrado e Green Square nel centro città, aumenteranno lo stock per uffici disponibile di 4,500 metri quadrati.

Durante la prima metà del 2016, gli affitti sono rimasti stabili, oscillando da € 15 a € 17 mq/mese. Nello stesso periodo, i livelli di locazione per uffici di Classe B a Nuova Belgrado oscillavano tra € 9 – € 11 mq/mese e mentre nel centro della città si va dai 10€ ai 12€ mq / mese. Gli affitti per uffici a Nuova Belgrado, presa nella sua ampiezza maggiore, raggiungono i 11 € mq/mese, e uffici moderni nel centro della città non superano i € 16 mq / mese. I proprietari continuano a offrire incentivi compresi i periodi di affitto libero, contributi fit-out e posti auto gratuiti aggiuntivi.

MERCATO COMMERCIALE

Dall’inizio del 2016, si è registrata una crescita nel numero di parchi commerciali all’interno di varie città secondarie in tutto il paese.

Dopo l’apertura di Shoppi da parte di MPC Properties a Subotica nel primo trimestre 2016, Immofinanz ha aperto due Stop Shop, uno Niš e l’altro Valjevo. Le attività dell’immobiliare a uso commerciale stanno assistendo ad una rinascita con vari progetti in corso e annunciati, principalmente nella città di Belgrado.

MPC Properties, per esempio, ha iniziato a Borca la costruzione di un altro parco commerciale, il cui completamento è previsto per l’ultimo trimestre del 2016. Anche il numero di centri commerciali in costruzione è in aumento, con diversi progetti in fase di realizzazione a Belgrado e contratti di locazione già firmati per ospitare numerosi brand al loro interno. Ashtrom Group sta costruendo in via Rajiceva uno shopping centre di 15.300 metri quadrati nella zona pedonale di Belgrado. Inoltre, continuano i lavori di costruzione nella Belgrade Plaza e contratti d’affito con vari brand sono stati già stipulati. Anche GTC ha annunciato l’inzio di costruzione di Ada Mall alla fine del 2016.  

Ulteriore attività di sviluppo è prevista anche in altre città, come a Novi Sad, grazie all’interessamento del Fondo di investimento sudafricano NEPI, e a Belgrado, dove è stata avviata la costruzione, da terminare entro il 2017, del primo grande magazzino IKEA, il che rappresenta un investimento di €70 milioni in totale, mentre le catene di supermercati esistenti (come Delhaize, Aroma e Lidl) hanno continuato la loro espansione in tutto il paese.

Durante il secondo trimestre, il mercato immobiliare ha registrato entrata di un paio di nuovi brand. Il primo negozio Imperial fashion store è aperto nella zona pedonale di Belgrado, mentre la catena greca dei giocatoli per i bambini Jumbo ha aperto il suo primo negozio all’interno di  supermercato Super Vero.

Dall’inizio del 2016, i canoni medi nei centri commerciali principali a Belgrado sono rimasti stabili, oscillando dai € 25 – € 27 mq/mese. Unità di vendita al dettaglio all’interno di centri commerciali principali, delle dimensioni tra i 100 e i 200 m quadrati, si attestano sui € 60 mq/mese, mentre gli affitti per tali unità nelle strade principali sono rimasti sui € 80 mq / mese.

 

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