Dopo diversi anni di intensa attività edilizia e di un forte ciclo di investimenti, il mercato immobiliare in Serbia continua a espandersi. Lo confermano i dati ufficiali, secondo cui il valore dei lavori di costruzione nell’ultimo trimestre dello scorso anno è aumentato del 12,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La regione di Belgrado rimane la più interessante per gli investitori, considerando che nel corso dell’ultimo anno il valore dei lavori di costruzione è cresciuto di oltre il 50%.
Allo stesso tempo, il mercato immobiliare è cresciuto del 9% lo scorso anno rispetto all’anno precedente, mentre il numero di transazioni è aumentato di circa il 7%, secondo i dati ufficiali dell’Ufficio di statistica della Repubblica di Serbia. È interessante notare che il valore totale delle transazioni in questo segmento ha raggiunto i 2,4 miliardi di euro, il livello trimestrale più alto dall’istituzione del Registro dei prezzi immobiliari.
La quota maggiore di questo valore totale riguarda la vendita di appartamenti, pari a 1,4 miliardi di euro, ovvero oltre il 61% del totale. Il numero di contratti di compravendita è aumentato maggiormente a Belgrado (+10,9%), con un totale di 768,5 milioni di euro investiti. A Kragujevac, il numero di transazioni è aumentato del 5,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre a Niš si è registrato un calo del 6,5% e a Novi Sad una diminuzione dell’8,7%.
Una quota significativamente inferiore del valore complessivo delle transazioni immobiliari riguarda la vendita di case (189 milioni di euro) e di spazi commerciali (109 milioni di euro, pari al 5%), mentre 176 milioni di euro sono stati investiti in terreni edificabili e 73 milioni in terreni agricoli.
Gli investitori domestici sostituiscono quelli stranieri nel settore immobiliare commerciale
Sebbene il segmento residenziale rimanga dominante, il settore immobiliare commerciale continua a rappresentare una quota significativa del mercato complessivo. Secondo le stime degli esperti, l’attività di investimento lo scorso anno ha raggiunto i 340 milioni di euro, un livello pressoché identico a quello dell’anno precedente. Nonostante l’assenza di crescita, questo dato conferma la stabilità del mercato, valutata positivamente dagli esperti.
Tuttavia, la struttura degli investitori in questo segmento è cambiata in modo significativo. La quota di investitori stranieri – che negli anni precedenti rappresentava circa il 70% del mercato – è scesa a circa il 40%, mentre gli operatori nazionali hanno assunto un ruolo guida. Il forte contributo del capitale domestico è particolarmente evidente nei progetti di ricostruzione e ottimizzazione, che aumentano il valore degli immobili.
Il consulente immobiliare Nikola Đogatović spiega che una delle ragioni della diminuzione degli investitori stranieri è che spesso le entità locali facevano già parte delle strutture proprietarie, in collaborazione con partner stranieri. Un’altra ragione è che gli investitori stranieri tendono a concentrarsi su progetti di grande scala, con maggiori potenzialità di profitto – progetti che attualmente sono meno numerosi rispetto al passato.
“Quando, 16 anni fa, si è iniziato a costruire parchi commerciali, erano coinvolti sia investitori locali che stranieri, spesso in partnership. Gli investitori stranieri hanno dato un forte impulso, trasferendo know-how, riconoscendo il potenziale e avviando l’intero processo. Erano in grado di cogliere una visione più ampia e le esigenze future del mercato. Un esempio è Nuova Belgrado, che un tempo non era riconosciuta né per lo sviluppo residenziale né per quello commerciale. Oggi, dopo la costruzione di edifici direzionali, è diventata la sede principale di molte aziende”, spiega.
Gli investitori stranieri entrano generalmente in progetti superiori ai 10.000 metri quadrati e si concentrano su asset di alta qualità, sostenuti da capitali significativi e aspettative di rendimenti più elevati. Gli investitori domestici, invece, tendono a operare su progetti fino a 5.000 metri quadrati, con una crescente presenza sul mercato dovuta al chiaro potenziale del mercato locale – in particolare nel settore degli uffici.
Gli esperti stimano che il mercato immobiliare commerciale nella regione soffra di una limitata offerta di spazi per uffici pronti all’uso, una carenza particolarmente evidente in Serbia. Rispetto a città di dimensioni simili come Bucarest o Budapest, che dispongono di due o tre volte più spazi direzionali, Belgrado presenta ancora un notevole potenziale di espansione.
“Nel mercato succede sempre qualcosa. Un esempio è il conflitto improvviso in Ucraina, che ha portato molte aziende IT. In quel periodo cercavano migliaia di metri quadrati di spazi per uffici disponibili, e siamo riusciti a soddisfare quella domanda”, aggiunge l’esperto. Nei prossimi anni è prevista una significativa espansione degli spazi per uffici, con circa 30.000 metri quadrati in costruzione solo quest’anno.
Calano gli investimenti esteri
Secondo i dati della Banca Nazionale di Serbia, gli investimenti diretti esteri (IDE) netti nei primi otto mesi dello scorso anno sono diminuiti del 54% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per settore, i flussi sono diminuiti soprattutto nei settori non commerciabili come l’estrazione mineraria (-80%), le costruzioni (-70%), le attività immobiliari e i servizi amministrativi e di supporto (entrambi -85%), secondo il rapporto di NALED “Prospettive macroeconomiche della Serbia per il 2026”.
Entro la fine del terzo trimestre del 2025, gli IDE hanno raggiunto solo la metà del livello del 2024, pari al 3,8% del PIL o circa 2,5 miliardi di euro. Per paese di origine, il calo più significativo è stato registrato negli investimenti provenienti dalla Cina, seguiti da quelli dei paesi europei extra-UE, mentre gli investimenti dall’UE sono rimasti sostanzialmente stabili.
Rispetto ai paesi della regione CEE8, la Serbia ha registrato negli ultimi tre anni un rapporto IDE/PIL significativamente più elevato, pari a circa il 6%. Questi livelli relativamente alti, insieme a consistenti spese pubbliche in conto capitale, hanno compensato i livelli molto più bassi degli investimenti privati domestici. Tuttavia, questo modello di sviluppo presenta delle debolezze, soprattutto in caso di rallentamento dei flussi di capitale estero, che possono essere volatili e influenzati da fattori esterni come le politiche commerciali globali o le tensioni geopolitiche.
Numero record di richieste di permessi edilizi nel 2025, ma rilascio più lento
Nel 2025 in Serbia sono state presentate 162.746 richieste di permessi edilizi, il 6% in più rispetto all’anno precedente. Anche il valore dei progetti è aumentato in misura simile, indicando la prosecuzione della crescita degli investimenti. Il numero di permessi rilasciati per edifici è aumentato del 7%, mentre quelli per altre strutture sono diminuiti del 3,3%.
Le amministrazioni locali hanno registrato un lieve calo dell’efficienza, con la quota di pratiche risolte scesa dal 97% nel 2024 al 94,6% nel 2025, secondo l’ultima analisi di NALED basata sui dati dell’Agenzia per i registri delle imprese. L’aumento maggiore si è registrato nelle richieste di condizioni urbanistiche, con 20.923 domande presentate – quasi l’8% in più rispetto al 2024 e il valore più alto degli ultimi cinque anni. I risultati migliori sono stati ottenuti nell’ultimo trimestre, indicando uno slancio positivo che dovrebbe proseguire nel 2026.
Offerta insufficiente di centri logistici
L’intensificazione del commercio internazionale e l’arrivo di aziende straniere negli ultimi anni hanno aumentato la domanda di centri logistici. Sebbene non esistano dati ufficiali sul numero totale di tali strutture in Serbia, gli esperti di mercato affermano che l’offerta attuale non è in grado di soddisfare la domanda. Solo lo scorso anno sono stati costruiti oltre 70.000 metri quadrati di nuovi spazi logistici e industriali nella capitale e nei dintorni – ancora insufficienti rispetto a una domanda stimata in diverse centinaia di migliaia di metri quadrati.
Sebbene Belgrado domini per numero di strutture – riflettendo una tendenza europea di concentrazione attorno alle principali città e ai corridoi di trasporto – si osserva una crescente espansione della rete logistica anche in altre città come Novi Sad, Niš e Kragujevac. Gli investitori mostrano particolare interesse per centri logistici moderni che richiedono infrastrutture avanzate.
Considerando che la logistica è oggi un’infrastruttura critica per il business moderno – influenzando i prezzi dei prodotti, la velocità di immissione sul mercato e la resilienza economica, come emerso durante la pandemia di coronavirus – il suo sviluppo futuro dipenderà in larga misura dalle nuove tecnologie. La Camera di commercio serba afferma che il futuro del settore sarà certamente determinato da sistemi autonomi, digitalizzazione e intelligenza artificiale.
Belgrado avrà 15 nuovi hotel
Negli ultimi anni, Belgrado è diventata una destinazione sempre più popolare per hotel di lusso. Questa tendenza è alimentata dalla crescita del turismo, dall’arrivo di investitori stranieri e dalla crescente domanda di alloggi di alta qualità. Dopo l’arrivo del prestigioso marchio St. Regis, l’interesse delle catene alberghiere globali è proseguito. Gli hotel Ritz-Carlton e InterContinental sono attualmente in costruzione e dovrebbero aprire nel 2027.
Inoltre, circa 15 nuovi hotel sono attualmente in diverse fasi di sviluppo a Belgrado e dovrebbero offrire ulteriori 1.500 camere entro il 2027. La città dispone attualmente di 120 hotel con quasi 8.000 camere. In occasione dell’EXPO 2027, il numero aumenterà di altri 20 hotel con 2.000 camere aggiuntive, mentre il mercato è previsto crescere del 20% entro il prossimo anno.
Si prevede che l’esposizione attirerà tra quattro e sei milioni di visitatori, con la partecipazione confermata di oltre 130 paesi. Un ulteriore impulso allo sviluppo dell’ospitalità di lusso deriva dal crescente ruolo di Belgrado come hub regionale per affari e congressi, che alimenta la domanda di alloggi durante tutto l’anno. Ogni anno si tengono circa 500 eventi aziendali nella città, portando decine di migliaia di partecipanti attraverso questo segmento del turismo.
(NIN, 21.04.2026)