Belgrado – La nuova frontiera dell’immobiliare

di Alessandro Clemente, www.investireinserbia.com

Belgrado con i suoi 1.700.000 abitanti ed un’area metropolitana complessiva di 2.850.000 anime è il maggior centro sociale, culturale, economico e finanziario della Serbia; rappresenta senza dubbio una delle maggiori aree metropolitane dell’Europa Sud-Orientale e si caratterizza per la sua strategica posizione geografica di necessario crocevia tra Oriente ed Europa Occidentale.

La capitale serba appare oggi come una moderna e vivace metropoli (erede di un passato glorioso e turbolento) proiettata verso un prospero futuro di integrazione in Europa con più di un deciso sguardo rivolto alla Russia ed al mondo arabo.

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Il 2013 ha segnato importantissimi cambiamenti macro-economici per la Serbia, e per essa segnatamente per Belgrado:

– Assegnazione dello status di candidato per l’annessione all’Unione Europea ed apertura ufficiale dei negoziati il 21 Gennaio 2014, il che contribuirà a completare quel percorso di stabilità geo-politica tanto ambito sin dalla fine dell’intervento della Nato del 1999 oltre che l’arrivo certo di strutturali finanziamenti ed investimenti dall’Unione Europea.

– Attrazione di ingenti investimenti commerciali da parte della ricchissima UAE (Emirati Arabi Uniti) in settori strategici dell’economia serba quali l’agricoltura, l’aerospaziale, l’Information Technology, il Turismo, le Costruzioni e l’Immobiliare, circostanza che ha già determinato l’ingresso di importanti capitali nel Paese.

– Consolidamento dei rapporti politici e legami commerciali con la Russia ad oggi al loro massimo livello storico, in particolar modo ospitando sul proprio territorio un significativo tratto del gasdotto South Stream che ha di fatto confermato il ruolo della Russia quale primo player commerciale nel settore energetico in Serbia. Si stima che anche grazie all’effetto del progetto South Stream (circa 2.000 Milioni di Euro) il PIL della Serbia nel 2014 potrà assestarsi tra il 4.8 ed il 5% di crescita.

– Accordo commerciale con la Cina quale partner di riferimento per la realizzazione di nuove e moderne Infrastrutture lungo tutto il territorio della Repubblica di Serbia; Sul punto, in un recente incontro tra i vertici dei due Paesi, il Ministro degli esteri Cinese ha confermato che la Serbia rappresenterà il principale Hub relativamente alla loro presenza in Europa Centrale e Sud-Orientale a supporto degli strategici investimenti che la Cina intende realizzare.

Alla luce di questi epocali eventi, non è certamente un caso il fatto che nel 2014, salutato da molti come l’anno della “normalizzazione”, le banche d’affari abbiano individuato nella Serbia l’unico mercato emergente europeo dove indirizzare i propri investimenti (Fonte Sole 24 ore).

Panoramica del mercato immobiliare di Belgrado

Belgrade_iz_balonaLa confluenza dei fiumi Danubio e Sava nonché il contorno descritto dal sinuoso movimento delle sue colline fanno di Belgrado una bellissima metropoli divisa in 17 municipalità (10 urbane e 7 sub urbane).

I quartieri privilegiati per gli investimenti immobiliari sono quelli di Stari Grad, Vracar, Senjak e Dedinje.

Il centro storico (Stari Grad) rappresenta l’anima della città, dove si trovano i principali siti di interesse storico-artistico, le maggiori istituzioni politiche, finanziarie e religiose del Paese, numerose Ambasciate e i più importanti punti di ritrovo della vita sociale belgradese.

Nuova Belgrado rappresenta il distretto finanziario moderno della città, dove hanno sede gli uffici delle maggiori banche internazionali e le principali compagnie nazionali ed estere.

Vracar, Senjak, Dedinje e Zemun rappresentano tranquilli quartieri residenziali privilegiati dalla borghesia belgradese.

Il mercato immobiliare di Belgrado, complice la recessione che ha colpito tutto il mondo occidentale, ha subito dal 2009 al 2012 un drastico ridimensionamento dei suoi valori in tutti i suoi segmenti (residenziale, ufficio, commerciale), osservando ribassi che oscillano dal 25% fino al 40% rispetto ai controvalori registrati alla fine del 2009.

Conformemente a questa tendenza, anche il numero complessivo delle transazioni immobiliari registrate si è drasticamente ridotto, mentre i tempi medi di realizzo delle transazioni stesse si sono dilatati sensibilmente.

Il 2013 ha rappresentato per il mercato immobiliare un anno di transizione, registrando una stabilizzazione dei prezzi e dei rendimenti degli investimenti immobiliari.

Per altro verso, nell’anno appena trascorso, forte degli epocali cambiamenti economico-finanziari testé descritti, si è osservato un forte rafforzamento della fiducia ed interesse degli investitori internazionali che hanno individuato in Belgrado il miglior mercato immobiliare emergente di Europa.

Procediamo con ordine analizzando i valori di mercato di vendita ed affitto (e relativo rendimento) degli immobili nei principali quartieri cittadini aggiornati al Dicembre 2013.

Premesse obbligatoria a qualsiasi analisi legata ai valori immobiliari di ciascun segmento rilevante sono:

  1. Qualsiasi segmento di mercato immobiliare viene stimato in Euro; se viene convenuto il pagamento in Dinari, si verifica il valore del Cambio Euro/Dinaro del giorno secondo l’indicazione della Banca Centrale di Serbia

  2. I mutui immobiliari sono contratti necessariamente in Dinari (Valuta locale)

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RESIDENZIALE

Stari Grad (Centro Storico) – Prevalentemente frequentato dalla “Belgrado-bene”, manager, politici, businessman, diplomatici, turisti, comunità internazionali

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Media Qualità

Alta Qualità

tra 1.800 e 2.200€/mq

tra 2.500 e 3.200€/mq

Relativamente al valore di affitto, una abitazione di media qualità viene concessa in locazione tra 7 e 10€/mq/mese; una abitazione di alta qualità invece tra 8 e 13€/mq/mese.

Nuova Belgrado – Business District – prevalentemente frequentato da impiegati delle società che hanno sede in questo quartiere

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Media Qualità

Alta Qualità

tra 1.600 e 2.000€/mq

tra 2.400 e 3.000€/mq

Relativamente al valore di affitto, una abitazione di media qualità viene concessa in locazione tra 6 e 8€/mq/mese; una abitazione di alta qualità invece tra 8 e 12€/mq/mese.

Vracar – Prevalentemente frequentato dal ceto medio (borghesia agiata) belgradese

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Media Qualità

Alta Qualità

tra 1.600 e 2.100€/mq

tra 2.400 e 2.800€/mq

Relativamente al valore di affitto, una abitazione di media qualità viene concessa in locazione tra 8 e 10€/mq/mese; una abitazione di alta qualità invece tra 10 e 13€/mq/mese.

Dedinje/Senjak – Ospita prestigiosa ville di grossa dimensioni; Rappresenta la location alternativa del ceto alto e di corpi diplomatici.

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Media Qualità

Alta Qualità

tra 1.800 e 2.200€/mq

tra 2.600 e 3.200€/mq

Relativamente al valore di affitto, una abitazione di media qualità viene concessa in locazione tra 8 e 10€/mq/mese; una abitazione di alta qualità invece tra 10 e 14€/mq/mese

* * *

Gli indici di qualità della vita in Belgrado ed il relativo rapporto qualità/prezzo sono di notevole rilievo. Il costo della vita è, approssimativamente, un terzo rispetto a quello di Roma o Milano e un quinto rispetto al Regno Unito.

Gli indici di qualità della vita in Belgrado ed il relativo rapporto qualità/prezzo sono di notevole rilievo; ad oggi si riscontra specialmente nel centro cittadino una forte efficienza di servizi distribuiti su tutta l’area, la popolazione giovane, dinamica e moderna ed un costo della vita complessivamente ridotto ad 1/3 rispetto a quello dell’Italia, ad 1/5 rispetto al Regno Unito.

La frequentazione è di tipo internazionale; In Belgrado hanno sede i principali Istituti di cultura europei (in particolare quello del Regno Unito, francese, italiano, spagnolo, tedesco) oltre che rinomate scuole internazionali.

In una delle più rinomate strade del centro (Kralja Petra) hanno sede le principali istituzioni religiose: Ortodossa (residenza Patriarca), una Moschea di notevole pregio storico ed il museo della comunità Ebraica; il centro cittadino ospita tra l’altro la Chiesa Ortodossa più grande d’Europa (Sveti Sava), principale Sinagoga e l’edificio di culto dei Cristiano Cattolici Romani.

L’aeroporto di Belgrado, grazie anche ai recenti investimenti degli Emirati Arabi (la ex compagnia di bandiera Jat oggi è diventata Air Serbia, al 49% di Etihad Airlines) è un hub moderno in continua espansione e garantisce collegamenti con frequenza giornaliera con tutte le principali capitali europee alla distanza massima di 3 ore di volo (Mosca); si registrano anche ottimi collegamenti con il Medio-Oriente ed il Nord Africa.

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Belgrado è anche celebre per la sua vita notturna. Pub, ristoranti, café, locali notturni, discoteche, riempiono ogni via della città, consentendo alla città di Belgrado essere battezzata come la città più cool d’Europa.

Relativamente ai valori medi del segmento residenziale, senza timor di smentita, si può affermare che ad oggi i migliori quartieri residenziali e storici delle capitali europee presentano valori di compravendita e di affitto almeno 2-3 volte superiori rispetto a quelli di Belgrado (con eccezione di Roma, Parigi e Londra che presentano valori almeno 4-6 volte più costosi).

I rendimenti nel settore residenziale destinato a ricezione turistica possono spingersi intorno a valori prossimi al 12% ed il 15% annuo.

Pertanto, rispetto alla qualità della vita offerta, il segmento del residenziale in Belgrado (in particolare al centro) risulta essere notevolmente sotto stimato rispetto alle proprie reali potenzialità.

In questo senso siamo certi che l’adesione all’Unione Europea e la forte iniezione di capitali provenienti da Russia e UAE nei prossimi anni avrà un impatto determinante per la sensibile crescita dei valori immobiliari in questo segmento.

I rendimenti che si ottengono dalla rendita immobiliare nel residenziale si aggirano intorno a valori prossimi al 4 -5%/annuo (termine lungo); I rendimenti nel settore residenziale destinato a ricezione turistica possono spingersi intorno a valori prossimi al 12% ed il 15% annuo.

UFFICIO

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Il mercato degli uffici si concentra principalmente tra Nuova Belgrado e Stari Grad; i valori si differenziano fondamentalmente in ragione della tipologia di ufficio, ossia categoria A o B.

La categoria A ha un prezzo medio di 14-16€/mq/mese, sia in Stari Grad che in Nuova Belgrado.

La categoria B invece osserva in Stari Grad una quotazione tra 10 è 12€/mq/mese; in Nuova Belgrado varia da 9 a 13€/mq/mese.

Per rendere l’idea delle enormi potenzialità di sviluppo che presenta il segmento Ufficio, sarà sufficiente comparare i valori di Office Stock attualmente rinvenibili in Belgrado con le altre principali capitali dell’Europa Centro e Sud-Orientale ed il relativo numero di abitanti:

Città

Popolazione

Office Stock

Varsavia:

1.7 milioni

3.745.000 mq

Budapest:

1.7 milioni

3.175.000 mq

Praga:

1.3 milioni

2.800.000 mq

Bucarest:

1.9 milioni

1.850.000 mq

Bratislava:

0.4 milioni

1.470.000 mq

Zagabria:

0.8 milioni

1.100.000 mq

Belgrado:

1.7 milioni

610.000 mq

La lettura comparata di questi valori mostra in modo inequivocabile i margini di crescita di Belgrado in questo segmento di mercato: il numero di abitanti (bacino di utenza similare a Varsavia e Budapest) e la quantità di Office Stock rilevata indicano che il potenziale di crescita è 5-6 volte superiore a quello attuale.

A parità di popolazione, Belgrado presenta un’offerta di immobili per uffici 5 o 6 volte inferiore a Varsavia o Budapest.

Sul punto giova ricordare che Varsavia e Budapest, capoliste di questa classifica, hanno pienamente goduto degli effetti rigeneratori della loro adesione alla Unione Europea, circostanza che solo oggi si prospetta concreta ed attuale per Belgrado; appare pertanto lecito attendersi che l’ingresso della Serbia nell’Unione Europea determini gli stessi benefici osservatisi negli altri Paesi che l’hanno preceduta.

I rendimenti legati al settore ufficio sono stimati intorno a valori prossimi a l 9-9.5% annuo.

 

COMMERCIALE

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Relativamente al retail in prima approssimazione i valori di mercato possono stimarsi nell’intorno tra 27-30€/mq/mese; evidentemente questi valori tendono a flettere verso il basso se l’area di ubicazione degli spazi è di scarso pregio, ovvero crescere vertiginosamente man mano che ci si avvicina alle top location.

Le quotazioni massime si registrano in Knez Mihailova, prima strada pedonale del centro storico (Stari Grad) dove i valori oscillano tra 80-100€/mq/mese per gli immobili di superficie minore o uguale a 150mq; per cespiti di superficie maggiore di 150mq la quotazione scende intorno a 50-60€/mq/mese.

Contesto a sé per gli spazi commerciali concessi in locazione nei centri commerciali, con quotazioni medie intorno a 65€/mq/mese.

Il mercato dei centri commerciali annovera la presenza di soli 4 entità moderne di dimensioni medie (Usce, Delta City, Mercator Center, Stadion) per un totale di Stock aggregato di poco superiore a 100.000mq; invero una quantità irrisoria rispetto al numero di abitanti.

Sul punto risulterà di facile intuizione il gigantesco potenziale di crescita di questo segmento immobiliare.

I rendimenti legati al settore retail sono stimati intorno a valori prossimi al 9% annuo

 

Fiscalità Immobiliare

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Relativamente all’imposizione fiscale legata agli immobili in Serbia, le tasse di cui tener conto sono:

Tassa sulla proprietà: varia dallo 0.4% al 2% con scaloni progressivi del valore dichiarato dell’immobile. L’imposta ha cadenza annuale ed è dovuta da chi detiene il diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile.

Tassa sul trasferimento di proprietà: è pari al 2.5% del prezzo dichiarato nell’atto di compravendita.

È tenuto al pagamento il venditore del bene; tuttavia per una prassi ampiamente consolidata il relativo costo grava interamente sull’acquirente.

Sugli acquisti di immobili inferiori a 40 mq non si paga la tassa sul trasferimento di proprietà.

Questa tassa non si applica in caso di acquisto di un immobile di superficie inferiore a 40mq e/o in caso di compravendita con una pluralità di acquirenti limitata alla superficie di 15mq per ciascuno di essi.

Capital Gain: rappresenta la tassazione che si applica sulla differenza positiva (supero, utile) che si realizza in seguito ad operazioni di acquisto e vendita del bene, ossia la differenza positiva’ tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita.

L’aliquota del Capital Gain in questo caso è pari al 15% per i soggetti residenti in Serbia ed al 20% per i non residenti.

Il Capital Gain Tax non si applica se la rivendita del bene avviene oltre 10 anni dall’acquisto oppure se il soggetto tenuto al pagamento reinvesta le somme ricavate dalla vendita immobiliare entro 6 mesi dalla vendita stessa.

In caso si verifichino perdite (Capital Loss) in seguito ad operazioni di trading immobiliare, la perdita sofferta può essere ammortizzata per 5 anni.

Tassa di Successione: Anche in Serbia è presente questa forma di imposizione diretta; l’aliquota di imposizione varia tra l‘1.5% ed il 2.5% del valore dell’immobile in Successione.

IVA: le aliquote principali dell’IVA nelle operazioni immobiliari sono l’8% o il 20%.

Per acquisti di immobili di nuova costruzione l’aliquota applicabile è del 8%; per tutti gli altri casi in cui è applicabile l’IVA a transazioni immobiliari l’aliquota è del 20%.

 

Accesso al Credito

Nonostante la massiccia presenza di primarie banche internazionali sul mercato serbo, il settore immobiliare dal 2009 ha osservato una significativa contrazione del ricorso al credito bancario per le transazioni immobiliari.

Il mercato dei tassi sui mutui immobiliari si aggira intorno al 5-6% ed in caso di delibera di approvazione i tempi di completamento della pratica ed erogazione dei fondi si aggira genericamente intorno a 3 mesi.

I tassi dei mutui negli ultimi 5 anni hanno subito una notevole riduzione (dal 10-11% all’attuale 5-6%).

Al momento l’acquisto di un immobile a mezzo mutuo bancario pare essere una opzione poco conveniente e rischiosa, attese le eventuali fluttuazioni del cambio ed il tasso di interesse passivo non propriamente marginale rispetto all’acquisto.

L’acquisto di un immobile tramite Leasing, seppur ammesso nell’ordinamento giuridico, è di fatto una pratica commerciale limitata ad un esiguo numero di transazioni.

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Alla luce di quanto prospettato il dato comune che emerge conduce inequivocabilmente a due considerazioni pacifiche:

  1. Il mercato immobiliare in Belgrado è tout court sottodimensionato rispetto al proprio bacino di utenza ed al momento storico che sta vivendo la Serbia;

  2. I valori di acquisto sono molto appetibili in considerazione dei rendimenti attuali e delle prospettive future (obbligatorie e doverose) di crescita.

Relativamente ai mercati emergenti tale situazione rappresenta una opportunità unica in Europa di ottimo posizionamento di investimenti immobiliari sia nel breve termine (1-3 anni) – in quanto l’investimento gioverebbe di una rendita estremamente soddisfacente – che nel medio-lungo termine (3-10 anni) considerando il notevole incremento del valore di vendita che si osserverà per il mattone belgradese nel medio termine.

ImmagineAlessandro Clemente è un avvocato italiano specializzato 
nel settore dell'immobiliare in Italia e Serbia. 
Presente in Belgrado dal Febbraio 2007, ha  condotto svariate operazioni immobiliari in proprio e per conto terzi. 
Offre servizi di consulenza per qualsiasi tipo di transazione 
immobiliare. 

Web: www.investireinserbia.com / www.investinbelgrade.com 
Skype: clemente.alessandro1

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